某某

资产拆迁补偿项目

资产评估报告书

黑广荣评报字[2011]第020号

黑龙江广荣资产评估有限公司

二○一一年五月三十日

目      录

某某资产拆迁补偿项目资产评估报告书摘要 1

某某资产拆迁补偿项目资产评估报告书 3

一、绪言 3

二、委托方及产权持有者、其他评估报告使用者 3

三、评估目的 4

四、评估范围和对象 4

五、价值类型及其定义 4

六、评估基准日 5

七、评估原则 5

八、评估依据 5

九、评估方法 5

十、评估过程 6

十一、评估结论 8

十二、评估假设及限定条件 9

十三、特别事项说明 10

十四、评估基准日期后的调整事项 11

十五、评估报告法律效力 11

十六、评估报告提出日期 12

评估报告书备查文件

 一、个体工商户营业执照复印件

 二、委托方及产权持有者承诺函

 三、资产评估机构资格证书复印件

 四、资产评估机构营业执照复印件

五、参加本次评估的注册资产评估师证书复印件

六、其他文件

某某资产拆迁补偿项目

资产评估报告书摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

黑龙江广荣资产评估有限公司接受哈尔滨双来房地产开发有限公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照公认的资产评估方法，对某某资产拆迁补偿项目所涉及的资产进行了实地勘察与核对，并做了必要的市场调查与征询，履行了公认的其他必要评估程序。在此基础上，我们对某某资产拆迁补偿项目所涉及的资产在评估基准日的价值采用重置成本法进行了评估，目前资产评估工作业已结束，现将资产评估结果报告如下：

经评估，截止评估基准日2011年5月27日，某某资产拆迁补偿项目所涉及资产的公允价值为人民币肆万壹仟肆佰零伍元整，即￥41,405.00元。详细情况见下表。

金额单位：人民币万元

项目		账面价值	评估价值	增减值	增值率（%）
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产
2	非流动资产		4.14
3	其中：可供出售金融资产
4	持有至到期投资
5	长期应收款
6	长期股权投资
7	投资性房地产
8	固定资产		4.14
9	在建工程
10	工程物资
11	固定资产清理
12	生产性生物资产
13	油气资产
14	无形资产
15	开发支出
16	商誉
17	长期待摊费用
18	递延所得税资产
19	其他非流动资产
20	资产总计		4.14
21	流动负债
22	非流动负债
23	负债合计
24	净资产（所有者权益）

本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送财产评估主管机关审查而用。评估报告使用权归委托方所有，但未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。本报告评估结论的有效期为一年，从评估基准日起计算，即从2011年5月27日起至2012年5月26日止。超过一年，需重新进行资产评估。

以上内容摘自资产评估报告书黑广荣评报字[2011]第020号，报告使用人在使用本摘要时应特别关注评估报告书正文中特别事项说明。欲了解本评估项目的全面情况，需认真阅读资产评估报告书全文。

某某资产拆迁补偿项目

资产评估报告书

一、绪言

黑龙江广荣资产评估有限公司接受哈尔滨双来房地产开发有限公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照公认的资产评估方法，对某某资产拆迁补偿项目所涉及的资产进行了实地勘察与核对，并做了必要的市场调查与征询，履行了公认的其他必要评估程序。在此基础上，我们对某某资产拆迁补偿项目所涉及的资产在评估基准日的价值采用重置成本法进行了评估，目前资产评估工作业已结束，现将资产评估结果报告如下：

二、委托方、产权持有者及其他报告使用者

1、委托方：哈尔滨双来房地产开发有限公司

2产权持有者：某某，主要情况如下：

经营者姓名：杨祥云

组成形式：个人经营

经营场所：呼兰镇和平街四委五组

经营范围及方式：销售冷冻水产品、冷库出租。

成立日期：2004年3月26日

3、其他报告使用者：

业务约定书约定的评估报告其他有关使用者。

三、评估目的

对哈尔滨双来房地产开发有限公司委托的截止2011年5月27日拆迁补偿项目所涉及的资产进行评估，为某某资产拆迁补偿项目提供价值参考依据。

四、评估范围和对象

评估范围和对象为某某截止2011年5月27日拆迁补偿项目所涉及的资产，具体包括：固定资产-制冷设备（系统）：压缩冷凝机组及排管。

资产概况：

制冷设备（系统）包括4个主要部分：压缩机、冷凝器、膨胀阀（节流阀）、蒸发器。整个制冷系统由循环管路连接，构成一个密闭的回路。管路内充注制冷剂。

资产型号为KUL-M6M-100，购置于2003年6月，现正常使用。

具体评估范围和对象见资产评估明细表。

本次评估范围内的资产与哈尔滨双来房地产开发有限公司委托评估时确定的资产范围一致。

五、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

六、评估基准日

根据我公司与委托方的约定，本项目资产评估的基准日确定为2011年5月27日。根据拆迁补偿工作的要求，尽量使评估基准日与评估目的所涉及的经济行为实现日接近，故选择本基准日作为评估基准日。

本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

七、评估原则

根据国家关于资产评估的有关规定，我公司严格遵循了客观、独立、公正、科学的原则，以及其他一般公认的评估原则进行评估。在实际评估过程中充分考虑并遵循了公开市场原则等操作性原则。

八、评估依据

（一）行为依据

与委托方签订的资产评估业务约定书。

（二）法律依据

1、中国资产评估协会《资产评估操作规范意见（试行）》；

2、其它相关的法律法规文件。

（三）准则依据

1、会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

2、资产评估准则-基本准则及其它相关准则；

3、中评协[2007]189号《资产评估价值类型指导意见》。

（四）权属依据

1.产权持有者提供的产权证明文件及相关财务资料；

2.产权持有者提供的其他与评估有关的资料。

（五）取价依据

1、《资产评估常用数据与参数手册》北京科学技术出版社；

2、《2011年机电产品报价手册》；

3、现场勘察记录、网上查询及市场价格调查。

九、评估方法

根据国家资产管理与评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对某某纳入评估范围的资产进行了必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序。

结合本次评估的目的，评估对象收益法中一些重要的参数难以收集到，市场法不能确切地反映评估对象的市场价值，因此本次评估不宜采用收益法和市场法。重置成本法能确切地反映评估对象的市场价值，运用条件基本具备，故此次评估的基本方法是重置成本法。

评估价值=重置成本×综合成新率

（1） 重置成本的确定

评估中我们采用直接法确定其重置成本。

直接法是根据市场交易数据直接确定设备净价的方法，包括市场询价与使用价格资料。

重置成本=设备购置价+运输费+安装调试费

A、设备购置价的确定

购买价格是以设备现行市场价格，并依据近期成交价为标准。主要通过向生产厂家、经销商询价及查询2011年“中国机电产品报价手册”（机械工业出版社出版）等资料以及网上查询，并进行市场调查综合确定。

B、运输费与安装调试费的确定

依据中国轻工总会[1993]《轻工业设计概算编制办法》（QBJS10-93）中有关运杂费率、安装调试费的规定，并结合工程实际情况以及设备生产厂家到设备安装地点的运输距离计算确定。

设备运杂费、安装调试费是以设备购买价格为基数计算。

（2）综合成新率的确定

综合成新率采用鉴定成新率法确定，计算公式如下：

评估人员经过现场勘察，对设备各部位进行打分，然后根据上述公式进行计算。

评估价值的计算：

评估价值=重置价值×综合成新率

十、评估过程

我公司接受评估委托后，随即选派资产评估人员，进行资产评估前期准备工作，制订资产评估工作计划。随后资产评估组正式进驻现场，开展资产评估工作。

本次评估整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估前期准备工作阶段

本阶段的主要工作是：根据资产评估工作的需要，向产权持有者布置资产评估申报表，协助其进行资产评估申报工作；同时收集资产评估所需相关资料，制订资产评估工作计划。

（二）现场评估阶段

根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权审验，具体步骤如下：

1、听取产权持有者对资产现状的介绍；

2、对产权持有者填报的资产评估申报表进行审核；

3、根据资产评估申报表的内容到现场进行核实，对资产状况进行察看、记录；与产权持有者进行交谈，了解资产的管理及生长状况；

4、根据委估资产的实际状况和特点，制订资产的具体评估方法；

5、选择适宜的评估方法，搜集市场价格信息，按相应专业标准计算有关费用，测算其评估现值；

6、逐级复核汇总，编写资产评估报告书。

（三）评估汇总阶段

根据专业组对资产的初步评估结果，进行分析，确认评估工作中没有发生重评和漏评，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整。

（四）提交报告阶段

根据评估工作底稿，起草资产评估报告书初稿，经与委托方沟通后，提交正式资产评估报告书。

十一、评估结论

在实施了上述资产评估程序和方法后，某某截止评估基准日2011年5月27日资产拆迁补偿项目所涉及资产的公允价值为人民币肆万壹仟肆佰零伍元整，即￥41,405.00元。详细情况见下表。

金额单位：人民币万元

项目		账面价值	评估价值	增减值	增值率（%）
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产
2	非流动资产		4.14
3	其中：可供出售金融资产
4	持有至到期投资
5	长期应收款
6	长期股权投资
7	投资性房地产
8	固定资产		4.14
9	在建工程
10	工程物资
11	固定资产清理
12	生产性生物资产
13	油气资产
14	无形资产
15	开发支出
16	商誉
17	长期待摊费用
18	递延所得税资产
19	其他非流动资产
20	资产总计		4.14
21	流动负债
22	非流动负债
23	负债合计
24	净资产（所有者权益）

评估结论详细情况详见资产评估明细表。

十二、评估假设及限定条件

       （一）由委托方及产权持有者提供的与评估相关的产权证明文件及其他有关资料是形成本报告的基础。委托方、产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

       （二）本评估报告没有考虑将来可能出现的因拍卖、抵押等对评估价值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加的付出价格等对评估价值的影响。 

       （三）在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要、独立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象的价值进行了估算并发表专业意见。

       （四）本评估报告仅供业务约定书中明确的报告使用人使用，不得被任何第三方使用或依赖。本公司对任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任。

（五）本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力等对评估结果的影响。

（六）对存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如产权持有者等有关方应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

（七）、其他因行政、管理目的而使用报告的相关当事人或机构，通常是由委托方将评估报告作为支持性文件递交给这些机构，在此情况下，这些机构仅为评估报告的相关当事方，而非实质的、当然的评估报告使用者。

十三、特别事项说明

1、受哈尔滨双来房地产开发有限公司的委托，本次评估范围仅以产权持有者申报并确定的资产范围为限。

2、本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我公司及参加评估工作的全体人员与委托方及产权持有者之间无任何特殊利害关系。

3、本报告是在委托方及产权持有者提供基础文件数据资料和有关法律证明文件的基础上作出的。本报告评估结论是对2011年5月27日这一基准日所评估资产的客观公允反映，我公司对这一基准日以后该资产发生的变化不负任何责任。

4、产权持有者对有关资产的存在性、真实性、合法性负责，评估师仅对基准日资产的客观公允性承担评估责任，签字注册资产评估师提请报告使用者注意，由产权关系不清引起的一切后果与评估机构和签字注册资产评估师无关。

5、本报告含有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。

十四、评估基准日期后的调整事项

在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。

由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，并进行相应调整。

十五、评估报告法律效力

1、评估结论有效的其他条件

本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件及其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。

2、本评估报告书的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

3、评估结论的有效使用期限

根据国家现行规定，本资产评估报告书有效期为一年，自评估基准日2011年5月27日起计算，至2012年5月26日止。超过一年，需重新进行资产评估。

4、资产评估报告的使用范围

本报告评估结论仅供委托方为本评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告书的使用权归委托方所有，但未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。因使用不当造成的一切后果，与本评估机构和执业的注册资产评估师无关。

十六、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2011年5月30日。

（此页无正文）

评估机构负责人：     

注册资产评估师：

注册资产评估师：

黑龙江广荣资产评估有限公司

二○一一年五月三十日