土地评估报告

 

项目名称：杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格评估

受托估价单位：**资产评估公司  

提交估价报告日期：2011年6月6日 

第一部分   评估师声明

1、评估报告陈述的事项是真实和准确的。

2、对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的。

3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，评估报告的分析、判断和结论仅受评估报告所阐述的假设和限定条件的限制，评估师的专业分析、判断和结论是公正的、无偏见的。

4、对评估报告中所评估的资产，评估师对其不拥有现存的或将来的利益，对于评估报告涉及的各方，不涉及任何评估师个人的利益。

5、对于评估报告中所评估的资产和评估工作中所涉及的各方，评估师不存在任何偏见。

6、评估师对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查、核实和勘察。

7、无人对评估报告的签署者提供重要的专业帮助。

8、评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

第二部分   摘要

1、估价项目名称：杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格评估

2、委托估价方：杭州**公司

3、估价目的：因政府拍卖待估宗地用于建设住宅用地，为核定土地资产价值的需要提供价格参考依据。

4、估价基准日：2011年6月4日

5、价值类型： 市场价值

6、评估方法：市场法、假设开发法

7、估价结果

    评估土地面积：26.56亩（17706 m2 ）

    平均单位面积地价：16869元/ m2（取整）

    评估总地价：30977142元

    大写：叁仟零玖拾柒万柒仟壹佰肆拾贰元整（货币种类：人民币） 

第三部分   报告书正文

一、委托估价方

    杭州**公司

二、估价对象

    此次估价对象为一块宗地，土地总面积26.56亩，位于杭州下沙经济技术开发区（杭州下沙经济技术开发区L28-02地块），东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。待估宗地现为政府待拍卖，规划用途为住宅用地，土地使用年限设定为70年，容积率为2.7。

三、估价对象概况

（一）土地权利状况

  委估宗地土地所有权属国家所有，在估价基准日，待估宗地未设定抵押、担保等他项权利。

（二）土地利用状况

  供水、排水、供电、通讯等完善。

四、地价影响因素分析

（一）一般因素

  1.地理位置

  杭州是浙江省省会（经纬120.2E，30.3N），长江三角洲南翼中心城市，“东南第一州”。浙江省政治、经济、文化、科教中心，也是中国最著名的风景旅游城市之一。其中的杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务。根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方千米是杭州大都市的副中心（即下沙新城）。

2.自然环境

    杭州处于亚热带季风区，四季分明，夏季气候炎热，湿润，有小火炉之称，相反，冬季寒冷，干燥。春秋两季气候宜人，是观光旅游的黄金季节。 

    3.行政区划

据“杭州地名网”资料显示：截至2009年8月24日，杭州市总面积1.66万平方公里，总人口660.4万人，辖8个市辖区、2个县，代管3个县级市，其中市辖区3068平方千米，市辖区409.5万人， 杭州市经济技术开发区行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万。   

4.社会经济状况

    2010年，全市实现生产总值5945.82亿元，超额完成“十一五”规划目标，比上年增长12%，带着连续20年两位数的增速进入“十二五”，增速快于全国和全省1.7和0.2个百分点。经济总量稳居全国大中城市第八、副省级城市第三和省会城市第二位。按常住人口计算，全市人均GDP达到68398元，根据年平均汇率折算，达到10103美元。杭州市户籍人口和常住人口人均GDP双双突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平，经济总体实力再上新台阶。

（二）区域因素

    1.区域概况 

    待估宗地位于杭州下沙经济技术开发区，26.56亩，东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。

2.交通条件 

    待估宗地所在区域有学林街、星河北路、学源街等主要道路，区域内道路四通八达，路网密度高，道路通达度好。

   （1）公共交通便捷度。待估宗地所在区域暂时没有公交线路开通；地铁经过该区域，待地铁建成后，这里交通将十分便利。

3.基础设施条件 
    供水、排水、供电、通讯等完善。

（三）个别因素 

1.宗地位置

    待估宗地位于杭州下沙经济技术开发区，26.56亩，东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。

    2.面积、形状、用途及容积率 

    待估两宗地土地总面积为26.56亩。宗地近似长方形，形状较规则，容积率2.7，为住宅用地。

    3.地形及地质条件

待估宗地地形平坦，地质状况较好，对宗地利用无影响。

4.土地使用年限。

待估宗地设定土地用途为住宅出让土地，土地使用年限70年。

5.基础设施状况

待估宗地基础设施如供水、排水、供电、通讯等完善。

五、评估目的

 因政府拍卖待估宗地用于建设住宅用地，为核定土地资产价值的需要提供价格参考依据。

六、价值类型

本报告所称的“评估价值”为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

七、评估基准日

根据本公司与委托方的约定，本项目资产评估的基准日确定为2011年6月4日。

八、评估方法的比较和选择

市场法适用于有充分的市场交易资料、交易实例与被评估房地产之间具有较大的相关性或较高的可比性、交易实例资料及其来源必须翔实可靠的房地产。

假设开发法适用于待开发的土地（包括生地、毛地和熟地）、待拆迁改造土地、未开发完工的房地产。

成本法适用的对象为新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。成本法也被广泛用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如政府的办公楼、学校、图书馆、医院、军队营房、公园等公用、公益性房地产以及化工厂、钢铁厂、发电厂、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

收益法适用于有收益或潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及住宅等也可以转化为收益性的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益房地产，收益法一般不适用。

综合分析首先应重点选用市场比较法和假设开发法两种评估方法。因为市场法较充分考虑了在估价基准日的近期市场上类似房地产的交易行情、市场承受能力，其测算的价格具有现势性，容易为买卖双方认同和接受。假设开发法则充分地考虑了规划条件下宗地自身最有效利用方式以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等。而且拍卖出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，且多为经营性用地，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益法和基准地价修订法也比较常用，成本法则较为少用。当然，运用上述两种评估方法，也需要一定前提条件。在房地产市场不发达、缺乏交易案例，或无城市规划主管部门审定的详细规划设计方案的情况下，就只能选取基准地价修正法和成本法等方法来进行评估。  

九、评估方法

（一）市场法

1.基本思路及计算公式

市场法是在求取被估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行修正，得出被估房地产合理价值。

市场法计算公式：

被估房地产价值=交易实例单价*（1+或—交易实例差异因素调整率）*（1+期间房地产价格上涨率）*被估房地产面积

被估房地产价值=交易实例单价*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*交易时间修正系数*被估房地产面积

2.案例应用

待评估宗地为杭州经济技术开发区(杭州经济技术开发区L28-02地块)东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路，26.56亩，住宅用地。评估其的公平市场价格。收集的有关资料如下表。

比较对象 评估项目	A	B	C	待评估对象
坐落	高新技术开发区	高新技术开发区	高新技术开发区	高新技术开发区
所在地区	较偏僻	较偏僻	较偏僻	较偏僻
用途	住宅	住宅	住宅	住宅
土地类型	熟地	熟地	熟地	熟地
价格（万元）	114000	62855	78800
交易时间	2010-11-25	2010-10-28	2010-10-12
面积（平方米）	65711	47813	51228	17706
形状	规则	规则	规则	规则
地势	平坦	平坦	平坦	平坦
地质	较好	较好	较好	较好
基础设施	完备	完备	完备	完备
交通状况	很好	很好	很好	很好
使用年限	70	70	70	70
容积率	2.8	2.5	2.5	2.7

注：A=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-03地块) 东至规划道路，南至规划道路，西至规划春澜路绿化，北至规划农垦路绿化。

B=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块) 东至规划长安路，南至绿化带，西至规划长垦路，北至规划汇安路。

C=杭州经济技术开发区(下沙R21-13地块) 东至规划道路，南至沿江大道，西对绕城公路绿化带，北至24号大街。

计算过程：

(1)进行交易情况修正

经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

(2)进行交易时间修正

根据调查，2009年第四季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2595元／m2，环比增长3.01%，平均每月上涨1%，则：

交易实例A交易时间修正系数＝107/100=1.07

交易实例B交易时间修正系数＝108/100=1.08

交易实例C交易时间修正系数＝108/100=1.08

(3)进行区域因素修正

根据调查，交易实例A、B、C与待估对象处于同一区域，故无须作区域因素修正。

(4)进行个别因素修正

①关于面积因素的修正

待估宗地的面积小于3个交易实例，对住宅土地而言，面积小些不利于充分利用，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格低3%。则：

交易实例A的面积修正系数＝0.97

    交易实例B的面积修正系数＝0.97

    交易实例C的面积修正系数＝0.97

②关于容积率因素的修正

经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是，容积率增加0.1，地价增加2%。则：

    交易实例A的容积率修正系数＝100/102＝0.98

    交易实例B的容积率修正系数＝104/100＝1.04

    交易实例C的容积率修正系数＝104/100＝1.04

个别因素修正系数计算如下：

    交易实例A的个别因素修正系数＝0.97×0.98＝0.9506

    交易实例B的个别因素修正系数＝0.97×1.04＝1.0088

    交易实例C的个别因素修正系数＝0.97×1.04＝1.0088

(5)计算比准价格

A、B、C的单位价格分别为

A＝1140000000/65711=17349元/平方米（取整）

     B＝628550000/47813=13146元/平方米（取整）

C=788000000/51228=15382元/平方米（取整）

基准价格：

     A＝17349×1.0×1.07×1.0×0.9506=17646.40（元/平方米）

     B＝13146×1.0×1.08×1.0×1.0088=14322.62（元/平方米）

     C＝15382×1.0×1.08×1.0×1.0088=16758.75（元/平方米）

(6)采用算术平均法求得评估结果

因得到的3个比准价格较相近，故采用算术平均法求出评估结果：

 待估宗地评估价（单价）＝（17646.40 + 14322.62 + 16758.75）/3

                       ＝16242.59（元/平方米） 

（二）假设开发法

1.基本思路及计算公式

假设开发法在求取待开发房地产价值时。将待开发房地产的预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、税金及正常的开发利润，以倒推出的剩余价值作为待估房地产的价值。正常的开发费用即为建造和销售房屋所花费的必要费用，如前期的工程费、建安工程费、管理费、销售税费、资金成本等。

    假设开发法计算公式：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应负担的税费

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-销售费用-利润

2.案例应用

土地面积：17706平方米，容积率2.7，土地使用年限70年。选用评估方法：假设开发法。选择和确定最佳开发方式：住宅用地。估算建设周期：2年。预计售价：15000元/平方米。估算开发费用：预计建筑费3000元/平方米。转业费为建筑费10%。成本利润率30%，银行贷款年利息率6.4%。销售费用为售楼价的2%。销售税费为售楼价的6%。

楼价=17706*2.7*15000=717093000元。建筑费=17706*2.7*3000=143418600元。专业费用=建筑费*10%=14341860元。建筑费和专业费合计=157760460元。销售费用=717093000 * 2%=14341860元。税费=717093000 * 6%=43025580元。投资利息=地价 * [（1+6.4%）2-1]+（157760460+717093000 * 2%）*[（1+6.4%）-1）]=地价*0.132096+11014548.48。假设地价一次投入，建筑费、专业费及销售费用均匀投入。利润=（地价+建筑费+专业费）*30%=0.3*地价+347328138

地价=楼价-建筑费-专业费用-销售费用-投资利息-税费-利润

 =717093000-143418600-14341860-717093000 * 2%-717093000 * 6%-地价 * [（1+6.4%）2-1]+（157760460 +717093000 * 2%）*[（1+6.4%）-1）]-0.3*地价+157760460*0.3

地价=30977142.41元

单位地价=30977142.41/17706=17495.3元/m2

注：上述地价中含有购买土地时缴费的税费。建设周期定为2年。其他数据可以根据自己的经验合理估计。

十、评估程序实施过程和情况

（一）市场法的实施过程

1.踏勘被估房地产（见上文表格中的资料）

2.收集较充分的房地产交易实例资料（见上文表格中的资料）

3.选取可比较参照的交易实例（上文表格中A=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-03地块。B=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块)）。C=杭州经济技术开发区(下沙R21-13地块)

4.建立价格可比基础

5.被估房地产与交易实例之间差异因素的比较和修正（见上文案例应用）

6.被估房地产价值的确定（见上文案例应用）

（二）假设开发法的实施过程

1.调查和勘察待开发房地产的基本情况（见上文表格中的资料）

2.选择最佳开发利用方式：住宅区

3.估算开发周期：2年

4.预测未来开发完成后的房地产的售价：15000元/平方米

5.预算开发建设总成本费用（见上文案例应用）

6..估算税费和开发商利润（见上文案例应用）

十一、评估假设

1.在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 
   2.土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 
   3.任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 
   4.估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定年期内经营管理的正常进行、持续发展。 
   5.估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

6.待估宗地的最佳开发利用方式为：住宅用地。土地使用年限为70年，容积率为2.7。如以上设定的条件与政府相关部门最终的批复有出入，评估报告应做适当调整或重新评估。
  7.委托方提供资料属实。 
  8.评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。

十二、评估结论

根据以上评估方法和标准计算，杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格于评估基准日2011年6月4日的评估单价为（15852.33+17495.3）/2=16869元/m2（取整），大写为人民币壹万陆仟捌佰陆拾玖元整。

十三、需要特殊说明的事项 

1.本报告评估的土地价格是估价对象在估价基准日2011年6月4日的现状价格，随着时间的推移及土地市场情况的变化，该价格应做适当的调整或重新评估。 

2.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的出让土地使用权价格，若待估宗地的土地权利状况、开发利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。 

3.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 

4.估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

十四、评估报告适用限制说明

1.本次评估是在委托方和被评估单位提供的文件、资料真实、有效的假设条件下进行的，如发生由于委托方及被评估单位提供的文件、资料失实或有隐匿等行为二造成评估结果失实，则有委托方承担责任，本公司不承担任何法律责任。

2.本评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。

3.本评估结论是注册资产评估师根据专业知识和经验对评估对象发表的价值咨询意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

4.根据国家有关规定，本评估报告有效期为1年，即有效期从资产评估基准日2011年6月4日至2012年6月3日止。本评估报告应当在载明的有效期内使用。

5.本评估报告结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查适用。本评估报告书的使用权归委托方所有，但除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

十五、评估报告日

本报告提出日期为2011年6月6日。

                                                      

 **资产评估公司

                                                       2011年6月6日

评估机构法定代表人：***

注册资产评估师：黄婕湘

注册资产评估师：阮洲波

附件：

 

组员分配：

组长：关晓培。负责这次房地产评估实践的组织、安排；组织讨论确定评估思路，进行任务分配与协调；保证小组内部的沟通交流以及和老师的及时沟通，保证顺利小组完成评估实践。

实地调研成员：徐立荣、金烘民、李晓钰、刘毅。负责到选定的房地产实地查看，了解具体情况，收集资料数据（也含走访有关部门收集待评估资产的相关资料数据）。

其它渠道数据收集成员：徐立荣、金烘民、李晓钰、刘毅。负责从其它渠道收集资料数据，主要是通过网络收集待评估资产的相关资料数据。

分析评估成员：黄睫湘、阮洲波。负责根据小组成员收集来的资料数据，分析选择评估方法，进行评估。

撰写评估报告成员：张晓艳、陈亚旎。负责根据小组成员收集来的资料数据和分析评估过程和结果，按规范撰写评估报告。

撰写PPT成员：何莹莉。负责根据评估报告和实际评估过程，撰写陈述时展示的PPT。

陈述成员：苏绣秀。负责根据实际评估过程和展示的PPT，陈述小组的评估思路、步骤、方法和结果。

回答问题：全体成员，回答评委提出的和小组进行的资产评估有关的问题。