上饶市信州区月泉花城房地产抵押估价报告
2013-06-05 09:38:32
房 地 产 抵 押 估 价 报 告
估价项目名
估价项目名称： 上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产
抵押价格评估
委 托 方: 郭邦年
估 价 方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司
估 价 人 员：****
估价作业日期： 二○一一年三月二日至三月五日
估价报告编号：****
目 录
一、致委托方函——————————————————-- 1
二、估价师声明———————————————————-- 2
三、估价的假设和限制条件—————————————— 3-4
四、估价结果报告—————————————————-- 5-8
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）估价人员
（十二）估价作业日期
（十三）估价报告应用的有效期
五、估价技术报告————————————————— 9-17
（一）个别因素分析
（二）区域分析
（三）市场背景分析
（四）最高最佳使用分析
（五）估价方法选用
（六）估价测算过程
（七）价格结果确定
六、附件——————————————————————- 18
致委托方函
****先生：
受您委托，我公司对***拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为：（币种：人民币）
房地产总价：61.38万元
大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整
单位价格：4194元/平方米
顺致
商祺
****
法定代表人：****
二○一一年三月五日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告由****公司负责解释。
8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
估价的假设和限制条件
1. 产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。
2. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3. 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5. 估价对象建筑面积、结构等均以《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）为依据。
6. 本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。
7. 本报告估价目的为***先生将此房产转让给委托方向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。
8. 本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。如果房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作相应调整。
9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。
10.本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。
估 价 结 果 报 告
一、委 托 方：
委托方姓名：宁天星
委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街32号
二、估 价 方：
单位名称：****
单位地址：****
房地产资格证书号：****
房地产评估资质级别：****
法定代表人：****
三、估价对象：
1、基本情况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况
估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。
①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；
②供电：市政220伏生活用电；
③供水：市政供水；
④排水：市政管网；
⑤通讯：由上饶市电话局接入；
⑥煤气：接入小区。
四、估价目的：
本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
五、估价时点：
二○一一年三月二日
六、价值定义：
根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2011年3月2日，剩余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。
七、估价依据：
1、有关政策法规和文件：
* 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)
* 国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）
* 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》【建住房[2006]8号】
2、委托估价方提供的资料（详见附件）
3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则
和估价时点等原则。
九、估价方法：
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。
1.市场比较法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2.收益还原法定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。
十、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月5日的公开市场价格为：（币种：人民币）
房地产总价：61.38万元
大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整
单位价格：4194元/平方米
十一、估价人员：
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
十二、估价作业日期：
二○○九年二月九日至二月十三日
十三、估价报告应用的有效期：
自估价报告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日。
估 价 技 术 报 告
一、个别因素分析
1、基本情况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况
估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。
①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；
②供电：市政220伏生活用电；
③供水：市政供水；
④排水：市政管网；
⑤通讯：由上饶市电话局接入；
⑥煤气：接入小区。
二、区域因素分析
估价对象所在小区紧邻三清山大道，位于凤凰中大道，交通方便，小区环境好，配套设施完善，周围有江光派出所、中行江光分理处、上饶市西市街道办、凤凰超市、上饶市实验中学等配套服务设施；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。
三、市场背景分析
（1）宏观经济形势
在房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转的情况下，企业拿地信心明显增强，土地市场成交继续好转。伴随着土地市场成交的不断转好，政府供地信心大增，各重点城市经营性用地供应再创年度新高；开发商频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，经营性用地成交面积环比继续上涨，五成以上城市本月经营性用地成交放量。但由于部分城市推出了较多地理位置较偏远地块，导致地块流标率出现小幅上涨。高溢价率地块与上月相比继续增加；排行榜总价整体水平与上月基本持平，万科、绿地等知名企业频频出手，推动土地市场进一步回暖。总体来看，在全国住宅市场成交利好刺激下，土地市场已呈现全面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。在这种情况下，政府及企业应保持理性态度，以维护土地市场的健康持续发展。
（2）产业经济状况
经北京市统计局、国家统计局北京调查总队初步核算，2008年北京市实现地区生产总值10488亿元，比上年增长9%，增速比上年回落4.3个百分点。其中，第一产业增加值112.8亿元，增长1.1%；第二产业增加值2693.2亿元，增长2.4%；第三产业增加值7682亿元，增长11.7%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长16.8%，批发和零售业增长15.6%，租赁和商务服务业增长23.9%，科学研究、技术服务和地质勘查业增长23.1%，水利、环境和公共设施管理业增长28.3%，文化、体育和娱乐业增长29.4%，增速均超过第三产业平均水平；金融业实现增加值1493.6亿元，增长9.2%，增速比上年回落13.1个百分点；房地产业实现增加值610.8亿元，下降11.4%。
按常住人口计算，全市人均GDP达到63029元（按年平均汇率折合9075美元），比上年增长5.2%。三次产业结构由上年的1.1:26.8:72.1变化为1.1：25.7：73.2。
（3）居住物业房地产市场状况
09年上半年，全市共成交28块土地，其中包括11宗住宅用地，全市规划建筑面积合计 260.61万平米，环比上涨82.7%。一手住宅市场：09年5月，北京一手住宅上市规模（面积）环比上涨了10.6%，上市套数环比上涨 27.7%；成交面积环比下降9.4%；成交套数环比下降12.3%；成交均价环比上涨5.7%。二手住宅市场：09年上半年，北京二手住宅成交面积环比下降8.9%，成交套数环比下降8.3%；成交均价环比上涨4.4%。楼市总结：09年上半年，北京土地市场交易十分活跃，一手住宅市场“供小销大”、“价升量跌”，二手住宅市场“价升量跌”。
（4）其他
土地市场新增供应概述受近期楼市交易好转的推动，土地市场放量明显提速。北京市土地交易管理网显示，正在交易和即将入市的住宅、商服用地多达56宗，总供应面积621.5万平米，其中仅4月份计划入市的土地总量就高达335.6万平米。二季度京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。北京市近期加强土地储备工作力度，为市场全面回暖储备充足的土地供应，主要为预防避免因开发商所谓的“土地稀缺”原因而变相抬高房价。
四、最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提。
最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上通行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。本次评估以估价对象的现状用途（住宅）为最高最佳使用，测算其公开市场价值。
五、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。
1.市场比较法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类
似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2.收益还原法定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。
六、估价测算过程
（一）市场比较法测算估价对象比准价格（基本公式）
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
1、选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较。详见表一。
2、比较因素的选择
根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：交易情况、估价时点、区域因素和个别因素等。详见表二、表三。
3、比较因素修正
将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。详见表四。
表一 案例情况说明
|
比较案例 |
项目名称 |
地理位置 |
用途 |
装修情况 |
所在 层数 |
交易日期 |
成交单价 （元/m2） |
|
A |
龙华凤凰城 |
位于凤凰中大道 |
住宅 |
中档装修 |
11/13 |
2011．3 |
6800 |
|
B |
汇景花园 |
位于凤凰中大道 |
住宅 |
中档装修 |
9/12 |
2011．3 |
5000 |
|
C |
绿景家园 |
位于凤凰中大道 |
住宅 |
一般装修 |
10/13 |
2011．3 |
4500 |
表二 比 较 因 素 条 件 说 明 表
|
|
估 价 对 象 |
案 例 A |
案 例 B |
案 例 C | ||
|
现 状 用 途 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
住宅 | ||
|
交 易 日 期 |
2011.03 |
2011.03 |
2011.03 |
2011.03 | ||
|
交易价格 （元/平方米） |
待 估 |
6800 |
5000 |
4500 | ||
|
交 易 情 况 |
正 常 |
正 常 |
正 常 |
正 常 | ||
|
区 域 因 素 |
交 通 条 件 |
道路通达度 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
|
地理位置 |
位于凤凰中大道 |
位于凤凰中大道 |
位于凤凰中大道 |
位于凤凰中大道 | ||
|
商服繁华度 |
较繁华 |
繁华 |
繁华 |
较繁华 | ||
|
基础设施状况 |
良好 |
良好 |
良好 |
良好 | ||
|
小区配套完善度 |
较完善 |
完善 |
较完善 |
较完善 | ||
|
环 境 优 劣 度 |
好 |
好 |
好 |
好 | ||
|
个 别 因 素 |
装修状况 |
一般装修 |
中档装修 |
中档装修 |
一般装修 | |
|
层 数 |
十层/十层 |
十一层/十三层 |
九层/十二层 |
十层/十三层 | ||
|
房屋成新度 |
较好 |
好 |
较好 |
较好 | ||
表三 比 较 因 素 条 件 指 数 表
|
估价对象及比较案例 比较因素 |
估价对象 |
案 例 A |
案 例 B |
案 例 C | ||
|
现 状 用 途 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
交 易 日 期 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
交 易 情 况 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
区 域 因 素 |
交 通 条 件 |
道 路 通 达 度 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
地 理 位 置 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
商服繁华度 |
100 |
110 |
115 |
100 | ||
|
基 础 设 施 状 况 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
小区配套完善度 |
100 |
112 |
100 |
100 | ||
|
环 境 优 劣 度 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
个 别 因 素 |
装修状况 |
100 |
115 |
109 |
100 | |
|
层 数 |
100 |
101 |
101 |
100 | ||
|
房屋成新度 |
100 |
115 |
100 |
100 | ||
表四 因 素 比 较 修 正 系 数 表
|
估价对象及比较案例 比较因素 |
案例A |
案例B |
案例C | ||
|
现 状 用 途 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
交 易 日 期 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
交 易 情 况 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
区 域 因 素 |
交 通 条 件 |
道路通达度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
地 理 位 置 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
商服繁华度 |
100/110 |
100/115 |
100/100 | ||
|
基 础 设 施 状 况 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
小区配套完善度 |
100/112 |
100/100 |
100/100 | ||
|
环 境 优 劣 度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
个 别 因 素 |
装修状况 |
100/115 |
100/109 |
100/100 | |
|
层 数 |
100/101 |
100/101 |
100/100 | ||
|
房屋成新度 |
100/115 |
100/100 |
100/100 | ||
|
修正后价格(元/平方米) |
4132 |
3949 |
4500 | ||
4、比准价格的确定
因为比较案例与估价对象用途相同、位置相近，故取三个比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果:
单位价格＝（4132+3949+4500）÷3＝4194（元/平方米）
比准总价＝4194元/平方米×146.36平方米÷10000＝61.38（万元）
2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：
⑴搜集有关收入和费用的资料；
⑵估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；
⑶估算运营费用（包括物业管理费、煤气费、税金等）；
⑷估算净收益；
⑸选用适当的报酬率或资本化率；
⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。
收益法可参考下述公式：
其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
|
|
单 位 |
数 额 |
说 明 | |
|
一、潜在毛收入 |
万元/年 |
2.13 |
| |
|
其中：潜在毛租金收入 |
万元/年 |
2.09 |
| |
|
减：空置和收租损失 |
万元/年 |
0.52 |
| |
|
空置率 |
％ |
25% |
| |
|
加：其他收入 |
万元/年 |
0.04 |
| |
|
二、有效毛收入 |
万元/年 |
1.61 |
| |
|
三、运营费用 |
万元/年 |
0.13 |
| |
|
四、净收益 |
万元/年 |
1.48 |
| |
|
净收益率 |
％ |
92.00% |
| |
|
五、收益期限 |
年 |
49.00 |
| |
|
六、报酬率或资本化率 |
％ |
6.0% |
| |
|
七、测算 结果 |
总价 |
万元 |
37.25 |
|
|
单价 |
元/㎡ |
3701 |
| |
七、估价对象市场价格的确定：
经过测算，两种方法所得结果比较接近，故取两种方法的算术平均值作为本次估价结果。综合结论如下:
|
估价方法 |
权重 |
总价（单位：万元） |
单位价格（单价 元/m2） |
|
市场比较法 |
0.5 |
37.98 |
-- |
|
收益还原法 |
0.5 |
37.25 |
-- |
|
综合 |
-- |
37.62 |
3737 |
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象(建筑面积100.66平方米)在估价时点2009年2月9日的公开市场价格为：(币种:人民币)
房地产总价：37.62万元
大写金额：人民币叁拾柒万陆仟贰佰元整
单位价格：3737元/平方米
附 件
附件一: 估价对象位置示意图
附件二：委托方身份证复印件
附件三：《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）复印件
附件四: 房屋所有权人身份证复印件
附件五: 估价对象现场勘查图
附件六：估价师资格证书复印件
附件七：估价机构资质证书复印件
附件八：估价机构营业执照复印件